万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了>

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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